La actividad del sector inmobiliario es uno de los termómetros más utilizados por los expertos para comprobar el estado de la economía. Las cifras de compraventa de viviendas reflejan con bastante rigor la salud financiera de un país, tanto si se muestra en los extremos de una posible burbuja como si apuntan a un momento de recesión. 

El contexto actual viene marcado por datos optimistas hasta el pasado septiembre, que es el último dato conocido y que revela cómo en los nueve primeros meses de 2022, el número de operaciones de compraventa ascendió a 499.377 escrituras de viviendas.

Uno de los aspectos más importantes de este sector, además del propio precio de los inmuebles, es la contratación de un crédito, dado que la mayoría de las familias acude a una entidad para financiar su piso. 

El sector bancario no oculta su preocupación ante el mercado de hipotecas variables firmadas en España con los tipos a cero intereses entre 2016 y 2021 que son las que más se están viendo perjudicadas con las últimas subidas del euríbor. En especial, las que están en manos de los colectivos más vulnerables que tienen que atender los pagos con más dificultades por la alta inflación y la añadida escalada de precios en las tarifas de la electricidad, la calefacción, la cesta de la compra, las gasolinas... etc. 

Uno de los aspectos más decisivos a la hora de contratar una hipoteca es el euríbor que el pasado noviembre cerró en el 2,8%, lo que significa que una persona que tenga contratado un préstamo variable a 30 años de 150.000 euros y con un diferencial del 0,99% más euríbor sufrirá un aumento de su cuota de alrededor de 251 euros, es decir, pasaría de pagar 448 euros al mes a abonar 700 euros a partir de la revisión, lo que equivale a un incremento de 3.000 euros anuales.

El impacto del euríbor es menor en las hipotecas antiguas puesto que ya se han amortizado la mayor parte de los intereses. 

La banca calcula que entre un 10% y un 15% de las hipotecas existentes actualmente, con un saldo vivo de 150.000 millones, son las más sensibles a los movimientos alcistas del referencial y de ahí que todas las entidades españolas se hayan adherido al código de buenas prácticas planteado por el Gobierno para evitar la morosidad.

En los últimos tiempos, ha adquirido una mayor importancia la figura de los expertos financieros que aconsejan a cerca de los mejores créditos de vivienda, en función del perfil del comprador, la inversión que va a realizar y el período de amortización. La gran variedad que existe en este mercado entre las hipotecas a tipo fijo, variables, mixtas, híbridas, en divisas o a la inversa muestra la dimensión real de este mercado tan competitivo.

Nuevas condiciones

En el nuevo escenario de encarecimiento de dinero, los créditos a tipo fijo están perdiendo últimamente atractivo en muchas familias que han optado por cambiar de hipoteca a una más económica o con unas condiciones más favorables antes de la revisión masiva del euríbor que se espera aplicar a primeros de año.

La banca está viendo como las peticiones de cambio de variable a fijo o mixto se están disparando. Así, por ejemplo, en septiembre, el porcentaje de hipotecas fijas bajó del 70% por primera vez en lo que va de año, hasta situarse en el 68,2%, según elINE, que resaltó que, por el contrario y tras la subida del referencial, en lo que respecta a novaciones el porcentaje en créditos a tipo fijo subió del 16,8% al 49%, frente a las de tipo variable que cayeron del 81,6% al 48%.