El proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, aprobado definitivamente en el Senado el miércoles de la semana pasada, le da un vuelco al mercado inmobiliario de alquiler y dibuja un mapa bastante distinto al actual, sobre todo por los nuevos criterios para declarar una zona residencial como «tensionada» y, en consecuencia, poder limitar los precios del alquiler de vivienda.  

Para ello tan solo debería cumplir uno de los requisitos establecidos en la nueva ley, que no son otros que, por un lado, el coste medio de la hipoteca o el alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, y, por otro, que el precio de compra o alquiler haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores.

Mercado conquense. Aunque Cuenca no será de uno de los territorios más afectados, la nueva normativa sitúa al 21,4 por ciento de los hogares de la provincia en zonas susceptibles de ser declaradas como tensionadas, según el mapa elaborado por la consultora Atlas Real Estate Analytics, que habla de un total de 22.417 hogares en once zonas residenciales tensionadas, que no se reducen solamente a la capital y donde quedan, incluso, fuera los municipios con más población en detrimento de otros más pequeños.

No en vano, el análisis de la citada consultora sobre el impacto de la nueva ley de vivienda incluye como zonas susceptibles de ser declaradas tensionadas a localidades como Arcas, Campillo de Altobuey, Barajas de Melo, Villar de Cañas, Almodóvar del Pinar, El Picazo, Buenache de la Sierra o Atalaya del Cañavate.

De las once posibles zonas tensionadas, ocho lo serían por que la tasa de esfuerzo de los hogares para hacer frente al alquiler o la hipoteca y a los gastos y suministros básicos supera el 30% de su renta media y otros tres por que el precio de compra o alquiler ha subido, al menos, tres puntos por encima del IPC en los últimos cinco años.

Capital. Las zonas tensionadas en la capital corresponderían con los códigos postales 16001, 16002 y 16003. En total, 16.068 hogares, que representan al 69,7 por ciento del total. Es decir, prácticamente siete de cada diez estarían en zonas donde se podrían limitar los precios del alquiler. 

En el caso de la zona del Casco Antiguo, Puerta de Valencia, Pozo de las Nieves, Tiradores y los entornos de los parques de San Julián y Huécar sería por haber subido los precios un 40,3% en cinco años, al igual que en la zona centro, San Antón y el entorno del hospital, aunque en su caso por un incremento del 38,4%, así como en los barrios de Villa Román, Camino Cañete, San Fernando o Fermín Caballero, donde el aumento ha sido aún mayor, del 49,4%. 

Y se quedarían fuera los barrios de Casablanca, Paseo de San Antonio, Reyes Católicos, Las Quinientas, Las Doscientas y Siglo XXI.

Claves de la ley. El primer detalles que llama la atención es la limitación de los precios del alquiler. Las comunidades autónomas podrán declarar, por tres años prorrogables anualmente, un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado, si el coste medio de la hipoteca o el alquiler más los gastos y suministros básicos debe superar el 30 % de la renta media de los hogares o el precio de compra o alquiler haber aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores.

Los grandes tenedores de vivienda en zona tensionada deberán fijar la renta en función del sistema de índices de precios de referencia, mientras que el resto de propietarios de esas zonas no podrán subir los precios de los contratos vigentes durante tres años, aunque se les permite incrementarlos hasta un 10% si han hecho obras de rehabilitación y mejora energética y de accesibilidad en los dos últimos años.

El Casco Antiguo también sería una zona tensionada por haber crecido un 40,3% los precios de la vivienda en cinco años. - Foto: Reyes Martínez

Para los nuevos contratos que se firmen en esas zonas la renta no podrá ser superior a la del último contrato vigente en los cinco años anteriores, una vez aplicada la actualización anual, aunque sí podrá incrementarse el precio un máximo del 10% cuando el contrato se firme por un periodo de diez o más años o se establezca en él un derecho de prórroga por la misma duración.

La ley también cambia el concepto de gran tenedor y lo define como aquel propietario de diez o más viviendas o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados, y de cinco o más si los inmuebles están en zona tensionada.

El barrio de Casablanca y Paseo San Antonio estarían fuera de las zonas tensionadas. - Foto: Reyes MartínezOtra novedad es en torno a los incentivos fiscales a los arrendadores, ya que la actual desgravación del 60% en el IRPF por rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual pasa a ser del 50%, pero se modula hasta el 90% en las zonas tensionadas.

Para nuevos alquileres de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años, la reducción es del 70%, mientras que para viviendas protegidas y para casas rehabilitadas en los dos últimos años es del 60 %.

Asimismo, se elimina el índice de precios de consumo (IPC) como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos y se fija un tope extraordinario del 3% de subida en la actualización de todos los alquileres para 2024. Antes del 31 de diciembre de 2024, el INE definirá un nuevo índice para la actualización anual de precios que no superará el IPC.

La nueva norma establece, también, que se podrá aplicar una prórroga extraordinaria de un año en los contratos de arrendamiento por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica, sin olvidar que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a partir de ahora a cargo del arrendador y que se prohíben los desahucios sin fecha y hora.

Los ayuntamientos podrán aplicar un recargo del 50 % en la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a las casas que permanezcan desocupadas sin justificación más de dos años; del 100 % si están vacías más de tres años y del 150 % si el propietario tiene varios inmuebles desocupados en el mismo término municipal.

Con el fin de incrementar el parque de vivienda protegida en alquiler, se establece la reserva del 40% del suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).

Y se crea junto a la vivienda protegida la figura de la vivienda asequible incentivada, como aquella de titularidad privada con beneficios urbanísticos y fiscales destinada al alquiler a precios reducidos.